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买房:看好四大环境 五大标准衡量户型
钢铁经理人STEEL.ICXO.COM ( 日期:2007-09-30 09:00:08.0)

    买房看好四大环境

  目前,广州楼价居高不下,中心六区一手房均价已超过1.2万元/平方米。在这种情况下,买房已不仅仅是买下一个栖息之地。尤其是目前楼市的买家多数是二次或二次以上的多次置业者,他们购房已经不再停留于满足居住这一点,而是为了得到更好的居住环境,提升生活品质。因此,房屋的环境已经成为买家主要的考虑因素。

  一看:周边自然环境

  自然环境是指住宅区的周边状况,如楼房间隔、绿化面积、规划情况、噪音大小、污染状况等。

  休闲活动空间包括公园、水面、绿地,这些是调节居住环境的重要因素。在选房时,要注意看在步行可达距离内是否有公园、成片绿地及水质良好的较大规模水面。另外,要考虑周边的环境污染状况,包括住宅区域内及邻近地区有哪些工厂,有哪些企业会对环境可能造成较大污染。

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  珠江帝景楼盘占地面积65万平方米,位于新城市中轴线和横轴珠江核心交汇处,东邻广交会新址琶洲国际会展中心,西接11万平方米中轴线广场——赤岗塔广场,北傍珠江,与即将建成的广州CBD珠江新城广场海心沙市民广场隔江相望。而国庆推出的光大上江一线江景楼王,不仅坐享白鹅潭三江汇聚绝版江景,更是海珠区唯一拥有50万平方米大型榕林社区的在售一线江景项目。

  二看:小区内部环境

  小区内部环境是开发商打造的重点环节,目前倡导的“社区是我家”的概念,正是希望业主把家的范围扩大到整个小区。因此,小区内部环境的塑造更要精益求精,在考察一个楼盘时买家要注意几个重要数据:容积率、绿化率、楼间距和居住密度。

  对于住户来说,容积率直接影响到决定居住舒适度的几个指标,如人均绿化面积。绿化率也是如此,绿化率越高,建筑密度越低,发展商可用于回收资金的面积越少,而住户会觉得越舒服。这两个比例,反映了开发商是从人的居住需求角度出发还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。好的居住区容积率不能超过5,绿化率不能低于30%。珠江新城新盘新城御景总占地面积2.9万平方米,仅有8栋建筑,容积率为4.3。这在容积率普遍在8以上的珠江新城堪称绝无仅有。

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  新城御景正南向有1.6万平方米市政公园,更有1万平方米的超大私家园林,首创珠江新城“前庭后院”式生活社区,内部建筑组团采用列式布局,使楼距充分拉开,营造出一个“规模宏大、气势磅礴、绿茵葱葱、生活私密”的人居舒适度至高豪宅社区典范。此外,逸景翠园推出的“御景轩D座”建于豪华会所的上层,位于中轴景观线最北端。

  三看:小区配套环境

  置业的标准就是地段、地段、地段。传统上人们认为越繁华、越接近市区的地段越好,因为优点显而易见:社交方便、生活方便、用于出租也方便,人的“衣食住行”都方便。不然,周边环境再美,小区环境再好,也只是个世外桃源,住进去并不实际。

  所谓“衣”,包括服装店、裁缝铺、洗衣房等,五金修理店也可算入其内;“食”,就是超市、菜场、面包店、小食店等;“住”,不仅要看自己的房子,也要看周边的楼房是怎样的,更要看有没有化工厂、变电站、加油站等;“行”,不仅要看房子附近有没有地铁、有几个公交车站,还要看高架桥旁的下匝道是不是在你的新房附近,出门是不是刚好是单行道。

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  逸景翠园目前有多条公交线进入。此外,楼盘周边还有中山大学、广东教育学院等,以及落户逸景翠园内的珠江中学。同时,周边还拥有80万平方米超大型中心商场、肉菜市场、电信局、储蓄所、派出所、药店和医院等。

  四看:社区人文环境

  人文环境主要是指居住小区的居住和文化氛围,这是购房者考察住宅环境时不得不慎重考虑的方面。所谓“物以类聚,人以群分”,如果所住小区的业主有相同或相近的素质修养水平和生活习惯,互相交流起来就比较容易,形成良好的邻里关系。因此,也可以把社区人文环境理解社区人文气氛。2005年,新世界中国地产(广州)提出“社区价值的可持续性经营”运作理念,迈出了历史性的一步。多年来一直以复合型开发理念为基础,让社区成为社会文明的创造者和先进文化的传播者。

    五大标准衡量靓户

  随着市民生活水平的日益提高,尤其是换房一族对居住理念的升级,消费者在购房时越来越看重户型的设计。业内人士认为,一套“好房子”除了拥有优质的地段、齐全的配套设施、便利的交通之外,关键的一点还是看其户型的设计是否到位。

  五大标准体现“好”户型

  对于大多数买家来说,对于户型的要求就是“实用、通透、采光好”,而对于少数以豪宅为身份特征的顶级富豪而言,户型的另外一个要求就是“大、豪气”。无论如何,一个好的住宅户型应能满足起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作、学习等7项基本功能需求,这样住起来才舒服。具体来看,有以下5大标准值得参考:

  功能分区标准

  主要是动静分区、公私分区、洁污分离和干湿分离。动静分区是指动区(客厅、餐厅)与静区(卧室)隔离,互不干扰;干湿分离是指保持干燥空间(卧室、厅)与可能被水浸的区域(厨房、卫生间、浴室)分离;洁污分离是指洁污分区,厅、卧与卫、厨房分开,保持房屋在声音、气味方面不相干扰。

  珠光集团打造的新城御景内部空间以“重院”建筑理念建构——从内庭院步入私家电梯间,再进入幽雅入户花园,紧接着迎接主人的是豪阔客厅和空中餐厅,另外更布置超大观景阳台,主人活动区和保姆活动区严格分离。

  通风采光标准

  呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求,尤其对家庭生活来说更为重要。这些要求是否能被充分满足,对人的健康有着至关重要的影响,所以在买房时要特别注意,住宅应有良好的自然通风。

  珠江帝景即将推出的克莱组团最后一栋——“克莱·金殿”,全栋共182套单元。这些单位南向正对欧式中庭园林,北向设计有超大景观阳台,正面观赏市区最壮阔的2000米珠江与城市观光塔全景。很好地将通风、采光等功能紧密结合起来。

  灵活性标准

  住宅最好有一定的灵活性,也就是可改性,留下调整与更新的余地。以便居住者根据生活要求灵活改变实用空间,满足不同对象的生活需要。“十一”黄金周期间,东方嘉院将推出压轴城央别墅,该产品拥有4.7米层高的入户门厅,6.3米的中空宴会厅,特设带天井花园的私家会所,超大私家前庭花园,及可直接入室的宽敞私家车库。该户型兼顾公共与私密空间的分隔乐趣,拥有二层三层独立隐私空间,设置有家庭厅、娱乐厅等多个家庭融合空间。不仅可体验到园中园、院中院的环境空间,享受城央别墅的别样院落生活,而且实现了“三代分层同居”,即首层父母套房,中层主人套房,顶层孩子房,让住户充分感受亲融家庭的同时,也拥有自己的私密性。

  空间利用率和得房率标准

  空间利用率是房屋空间的利用效率,是指在相同的面积能够容纳更多的功能或者提供更高的舒适性。例如,岭南新世界推出的倚湾园二期,中、大户型为主力户型,面积介于100~150平方米之间。本期产品在设计上延续并提升了前期的设计优势,全部都是两梯三户或两梯四户,营造更纯粹更舒适的居住环境,三面单边270度环顾周围环境,景观性及舒适度大大增强;在户型空间的打造上,不仅户户带南北对流通风的入户花园,更享受“三阳台”空间,即工作阳台,功能阳台及休闲阳台,本期产品的另一亮点是首层局部以及顶层南向户型均为TOWNHOUSE ,其面积介乎150~200㎡之间,5.1米的层高赠送2.1米高夹层,打破了普通住宅不到3米的层高,让人感受到充裕的空间及极高的舒适度。

  动线合理标准

  动线可以理解为人在户型空间内活动的路线,尤其是使用部分空间功能时必须经过的路线。动线的合理来源于功能平面布局的合理,如厨房应该紧靠餐厅,才方便备餐与就餐;厨房的位置也最好设置在入户门附近,使买菜和清除垃圾不会给室内带来太多污染。另外,从一个空间到另一个空间最好不要穿过其他功能区,这样会破坏这一功能区的完整性和私密性。

    专业建议

  购房时除了参考以上几类标准之外,对于不同户型设计,其着重点也有所不同。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型,因主要的目的是满足使用功能,且面积控制紧张,故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅,剖面上应有所变化。若全部从一个标高上展开,空间感觉较死板。若能结合剖面变化,水平走道会减少,空间也多了一个层次。

  小户型也能“偷”出空间

  自2006年6月1日起,各城市(包括县城,下同)年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上。经纬地产预测,今年年底广州将有不少中小户型露面,而到了明后两年,市场上将有80%的90平方米以下小户型。届时,市场上可供选择的小户型将呈现井喷。

  光大地产副总经理陈洪志也认为,日后中小户型的市场竞争将更为激烈。因此,要想在竞争中获胜,必须在产品上下功夫,而如何创新小户型将成为当前一大问题。

  利用空间增加舒适度

  据悉,小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。错层、复式、跃式等建筑概念的立体组合,凭借空间的叠化零空间变化发展到极至,这样会使小户型住宅更具多样性和实用性,能吸引更多客户的关注。地产专家戴欣明表示,小户型设计创新的宗旨就是舒适。他举例,Townhouse有一个特点,占地很小,恐怕有的就90平方米,虽然占地面积很少,但是总体感觉舒适。

  有专业人士表示,其实利用空间来增加小户型的舒适度,可以说是“偷”面积。不少小复式单位例如早期的翠馨华庭、双子星城,到现在的理想青年荟都是利用增加空间的高度来增加面积,该种户型称之为“小复式”。另外,合理分隔也能实实在在地给小面积单位增加空间。

  布局讲究硬性软性分隔

  对于布局方面,也就是要求居室在会客、进餐与睡眠、学习等空间上有硬性或软性的分隔,对于性质类似的活动空间可进行统一布置,对性质不同或相反的活动空间进行分离。如会客区、用餐区等都是日常的活动区,可以布置在同一空间;如客厅内,窗户和墙壁和以往的设计有所不同。比如说装修后的室内窗台可作装饰台,在客厅墙壁上设计一些小壁龛,视觉上放大空间的同时,还可以摆放装饰品。卧室的电视机柜可延伸到墙体内,这样就不会占用原本狭窄的有限空间了。

  住宅内部不要有太多尖角

  香港易学大师宋韶光表示,房子太大,大到空洞的话反而会感觉冷清;而在比例上主人房应该比例最大、面积最大,千万不要让小孩房的面积比主人房的大。同时,他还建议,一间房不要有太多门口,超过三个门口就叫“太多”,容易“泄气”。此外,住宅内部尽量不要有太多尖角,现代许多高层住宅客厅呈菱形,往往会有尖角出现,不但有煞气,而且令客厅失去和谐统一。若有此种情况出现,宜以木柜或矮柜补添在空角之处。倘若不想摆放木柜,则可把一盆高大而浓密的常绿植物摆放在尖角位,这亦可消减尖角对客厅风水的影响。

来源:信息时报  作者:

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